• Artiklens indhold er godkendt af redaktionen

Danmark - boligforhold

Oprindelig forfatter CurtLi Seneste forfatter CurtLi

Boligforsyning

Danmark havde i 2016 2.646.000 beboede boliger. Hertil kom 152.000 ubeboede boliger. Ser man alene på antallet af beboede boliger, så var der 2,16 danskere per bolig.

Danmarks boligforsyning er udtrykt ved antal af m2 per indbygger høj i en international sammenligning. Hver dansker har i gennemsnit 58 m2 boligareal. Dette tal er gået op i de senere årtier, selvom boligbyggeriet til tider har været afdæmpet, og selvom folketallet på ny stiger. I 1986 var der således kun 49 m2 bolig per dansker.

EU har opgjort den gennemsnitlige boligstørrelse for en husstand med to voksne til 131.5 m2 i 2012 for Danmarks vedkommende. Det overgås kun af Luxembourg, Island, Norge og Belgien, og kun med få m2.

Annonce

I Danmarks nationalregnskab opgør man også værdien af alle boliger. Tager man højde for, at en del af boligerne er ældre og slidt ned, så var deres værdi 2.466 milliarder kroner i 2013 opgjort i det års prisniveau. Det svarer til 440.000 kr. for hver dansker. Ser man i stedet på boligernes genanskaffelsesværdi, så var den 4.585 milliarder kr.

Der var 1.311.000 ejerboliger, der var beboet af ejeren, svarende til 49,5%. Efter at ejerboligernes andel i mange år var stigende, er denne udvikling nu vendt. Danmark følger her en international tendens. Oveni de ejerboliger, der var beboet af ejer, var der også ejerboliger, der var udlejet. Det kan fx dreje sig om såkaldt ”forældrekøb” af lejligheder. Der var i 2016 registreret 58.400 udlejede boliger i med privat ejer i etageejendomme, hvor boligen var opgjort som ejerlejlighed.

De øvrige 50,5% af boligmassen fordelte sig i 2016 med 20,5% almene boliger, 17,3% private udlejningsboliger og 7,7% andelsboliger. Hertil kom 1,8% offentlige udlejningsboliger og endelig 2,5%, hvor ejerformen var uoplyst.

Sammenlignet med andre europæiske lande skiller Danmark sig især ud, hvad angår andelsboliger. Denne boligform er i Europa primært et skandinavisk fænomen. Når det drejer sig om den relative andel af henholdsvis ejerboliger, privat udlejning og almene boliger, så ligger Danmark midt mellem yderpunkterne i de europæiske lande.

Der er imidlertid store forskelle på, hvordan boligmarkedet er sammensat i de forskellige dele af landet. I Københavns kommune er 33% af alle boliger andelsboliger. Derimod er ejerboligernes andel blot 18%. Disse er primært ejerlejligheder, da der kun er 13.500 privatejede enfamiliehuse beboet af ejer i kommunen. Til sammenligning er der i region Nordjylland kun 3,6% andelsboliger, men en ejerboligandel på 56,3%. Der er ikke mindre end 138.600 privatejede enfamiliehuse beboet af ejeren i Region Nordjylland, det vil sige 10 gange så mange som i Københavns kommune.

Denne store geografiske variation kendetegner også fordelingen af de almene boliger. Den højeste andel af almene boliger findes i Københavns omegn, hvor Brøndby, Herlev og Albertslund har mere end 60% almene boliger. Omvendt har mange landkommuner blot 5 – 10% almene boliger. Et særligt tilfælde er Gentofte kommune, der med 4,4% er den kommune i Danmark, der har den laveste andel af almene boliger.

85% af de beboede boliger er opført før 1980. Især i 1960’erne og 1970’erne var der en betydelig byggeaktivitet. Ud af de 2.646.000 boliger, der findes i dag, blev 677.000 påbegyndt i løbet af 15 år fra 1964-1978. En ud af 4 boliger i Danmark er således bygget inden for denne relativt korte periode.

I de senere år har byggeaktiviteten varieret kraftigt med konjunkturerne i en veritabel rutsjebanetur. I 1993 kulminerede krisen efter ”Kartoffelkuren”, og der blev kun påbegyndt 12.000 boliger. I takt med rentefald og ophævelse af bestemmelserne fra Kartoffelkuren steg byggeriet igen, og det nåede op på 16.000 enheder i år 2000. Under den kraftige prisboble på ejerboligmarkedet i 00’erne steg antal påbegyndte boliger til 36.000 i 2006, det højeste niveau siden 1973. Derefter styrtdykkede byggeriet til 10.000 påbegyndelser i 2009 under Finanskrisen. I de senere år er udviklingen så småt vendt opad inden for det private byggeri, og samtidig har man stimuleret det almene boligbyggeri ved at reducere kommunernes grundkapitalindskud. Hertil kommer en politisk aftale i 2016 om ekstraordinært at opføre op til 10.000 boliger målrettet flygtninge som følge af den høje nettoindvandring i specielt 2015. Denne aftale vil få effekt fra 2017.

Boligforsyningens kvalitet

Den danske boligmasse har fået en høj kvalitet, dels som følge af høj kvalitet i nybyggeriet, og dels som følge af omfattende forbedringsarbejder i den ældre boligmasse.

De første store byfornyelsesarbejder i Danmark blev startet allerede i 1908 i det centrale København nær Kongens Nytorv. Byfornyelsen blev dengang kaldt for sanering, og den indebar i store træk at man rev de eksisterende bebyggelser ned, en praksis som i nyere tid blev omdøbt til ”bulldozer-sanering”. Begrebet sanering blev med tiden politisk ukorrekt og erstattedes med udtrykket ”byfornyelse” i byfornyelsesloven fra 1983.

Byfornyelsesindsatsen har i nyere tid især været høj i perioden 1980 – 2010. Der blev i denne periode brugt mere end 80 milliarder kroner til byfornyelse, når der ses på tilsagnsrammerne for den såkaldt ordinære byfornyelse samt for loven om privat byfornyelse. Disse midler var i sagens natur målrettet den dårligste del af boligmassen i form af ældre etageejendomme i de centrale dele af byerne. Dette beløb er dog lille, når man ser på den samlede hovedreparation af boligmassen inklusive ejerboligsektoren og den almene sektor. Fra 1966 til 2012 blev der investeret 1.103 milliarder kroner i hovedreparation af boliger opgjort i 2012 prisniveau. Aktiviteten ved hovedreparation har været så omfattende, at den i 1992 overgik investeringer i nybyggeri, og dette forhold har holdt sig siden bortset fra de højkonjunktur-år, hvor der har været særligt meget nybyggeri.

Som en følge af denne indsats faldt antallet af boliger med installationsmangler dramatisk. Det skyldes både nedrivning og sammenlægning af boliger såvel som forbedringsarbejder, hvor manglende installationer blev tilføjet. I 1981 manglede 87.000 boliger således centralvarme og bad. I 2010 var tallet faldet til 2.500.

I Danmark lever blot 0,1% af befolkningen over 65 år uden et vandskyllende toilet. For EU som helhed er tallet 2,9%. De andre skandinaviske lande samt Holland og Luxembourg har dog samme eller bedre standard i forhold til Danmark.

I vore dage har de fleste boliger gode installationer. De problemer, der kan være i boligkvartererne, er ikke så meget mangel på installationer, men derimod at bebyggelserne kan have en trøstesløs arkitektur, at bygningerne har en lav energistandard, at der mangler faciliteter, der kan samle beboerne, at bebyggelsen ikke hænger sammen med det øvrige byområde vejmæssigt og at bebyggelsernes overordnede plan er med til at skabe utryghed blandt beboerne. Dette er i høj grad et problem i det almene boligbyggeri fra 1960’erne og 1970’erne. Derfor er der gennemført flere store renoveringsopgaver i de senere år, mens andre større projekter er planlagt. Eksempler herpå er Brøndby Strand, der står foran en renovering til 4 milliarder kroner, og Gellerup parken og Toveshøj ved Brabrand, hvor investeringerne kan løbe op i 5 – 7 milliarder kr. Disse projekter handler ikke kun om en bygningsmæssig fornyelse, men om at fjerne problemerne i fortidens fejlslagne planlægning af bebyggelserne. Projektet for Gellerup forudsætter omfattende private investeringer og skabelsen af arbejdspladser i området.

En væsentlig parameter i begrebet boligmassens kvalitet er i dag energi og miljø. I de senere årtier er der sket store forbedringer i boligmassen. Energikravene er successivt sat op i nybyggeriet gennem bygningsreglementet. Samtidig er der sket en udskiftning af forældede opvarmningsformer med nye og mere energivenlige. I 1981 havde 34% af boligerne fjernvarme. 35 år efter i 2016 var andelen steget til 64%. I 1981 havde 53% af alle boliger centralvarme med olie. I 2016 var andelen 10%. Der er dog stor geografisk spredning i opvarmningsformerne. Mens andelen af boliger med oliefyr er nede på 1-2% i de store bykommuner, så ligger den på 25% i visse landkommuner.

De senere år har set en hastig udbredelse af varmepumper fra 20.000 boliger i 2010 til 58.000 i 2016.

Forbedringsarbejdet i den danske boligmasse har overordnet set været gennem en udvikling, der startede omkring år 1900 med nedrivning af ejendommene, men som fra starten af 1980’erne udviklede sig til en bevarende byfornyelse, hvor man tilførte boligerne manglende installationer. I dag adresserer byfornyelsen også boligens omgivelser og samspillet med lokalsamfundet ud fra et helhedsperspektiv.

Forholdet land – by

I de senere år er der indtrådt en kraftig befolkningstilvækst i de større byområder, primært København og Aarhus, samtidig med at befolkningen i landdistrikterne går tilbage. Alene fra 2010 til 2016 steg befolkningen i byer med mere end 50.000 indbyggere samt Hovedstadsområdet med 204.000 personer. Samtidig faldt folketallet med 55.000 personer i byer med under 5.000 indbyggere samt landdistrikter.

Den udvikling har medført, at en del boliger står tomme i kommunerne udenfor de største byområder. I 2016 Var 14% af helårsboligerne i Tønder og Lolland kommuner tomme. I Lemvig var 13% tomme, i Frederikshavn var tallet 12% og i Jammerbugt, Thisted og Morsø kommuner 11%. Der er relativt flere tomme boliger på øer som Ærø og Langeland, men en del af disse menes reelt at være benyttet til fritidsformål.

Samtidig med at der bliver flere tomme boliger i landdistrikterne, så stiger presset omvendt på byernes boligforsyning. Fra 2010 til 2016 er antal indbyggere pr. bolig i Københavns kommune gået støt op fra 1,90 til 2,03. Hvis denne udvikling fortsætter, kan det nedsætte boligforsyningens kvalitet for visse befolkningsgrupper i København og presse svagere grupper ud. Problemet er sammenlignet med forholdene i andre europæiske storbyer endnu til at overse. Det er mest mærkbart for de udsatte grupper, der bliver presset ud, fordi antallet af små og billige boliger falder i takt med, at byfornyelse og renovering fører til sammenlægning af små lejligheder i det almene boligbyggeri, mens huslejen i den private udlejningssektor stiger ved genudlejning som følge af gennemgribende istandsættelser, et forhold der er behandlet i Boligreguleringslovens § 5.2.

Udviklingen på ejerboligmarkedet

De danske ejerboligpriser er steget markant i de sidste 20 år, også når der korrigeres for den almindelige inflationsudvikling. Priserne er især steget i Region Hovedstaden samt i større byer som Aarhus og Aalborg. Prisudviklingen har været afdæmpet, og nogle steder ligefrem stagnerende, i de kommuner, hvor folketallet ikke er gået op.

I 2005 – 2006 oplevede store dele af Danmark en kraftig stigning i boligpriserne, som i almindelig tale kaldes en prisboble. Den blev efterfulgt af et prisfald ved årsskiftet 2006/2007, og dette prisfald accelererede i 2009 i forbindelse med Finanskrisen. Fra 2014 har især København og Aarhus på ny oplevet kraftige prisstigninger. Disse stigninger og fald overskygger, at boligpriserne i Danmark på langt sigt er steget støt. Det har skabt kapitalgevinster for boligejere i de større byer, og har dermed skabt en øget ulighed mellem boligejere og lejere, og mellem boligejere i de større byer og boligejere i landdistrikterne. Denne udvikling ses også i andre europæiske lande.

Fra 1. kvartal 1992 til 2. kvartal 2016 er et enfamiliehus i Landsdel København by steget med 263% efter inflation. Til sammenligning er et enfamiliehus i Region Nordjylland i samme periode steget med 66% efter inflation. De stigende priser og manglen på ledige byggegrunde i Hovedstadsområdet har ført til, at det er blevet mere almindeligt at opkøbe en eksisterende ejendom til nedrivning og derefter opføre et nyt større parcelhus på grunden.

I de senere år er efterspørgslen især drejet ind mod de centrale dele af København. I midten af 1990’erne var kvadratmeterprisen for en ejerlejlighed i Odense det samme som kvadratmeterprisen i København. I Aarhus lå priserne 40 – 45% højere end i København. I Københavns omegn lå priserne cirka 20% højere end i Københavns kommune. I 2016 var priserne i Odense det halve af priserne i Københavns kommune. Aarhus lå i 2016 på 90% af prisniveauet i København. I Københavns omegn var priserne i 2016 25% lavere end i Københavns kommune. Der er således ikke kun sket en generel urbanisering. Bedømt ud fra udviklingen i boligpriserne er de centrale dele af Hovedstadsområdet blevet mere attraktive end omegnskommunerne.

Læs mere om Danmark.

Referér til denne tekst ved at skrive:
Curt Liliengreen: Danmark - boligforhold i Den Store Danske, Gyldendal. Hentet 9. december 2016 fra http://denstoredanske.dk/index.php?sideId=61043



    • Artiklens indhold er godkendt af redaktionen

    • Kommentar til redaktionen Vedr. Danmark - boligforholdMarker den cirkel
      Send kommentar


  • Copyright

    Denne artikel må du ...

  • Kilde

    Denne artikel stammer fra:
    Leksikon

  • Historik